Najemcę wolno zmusić do tego, aby się szybciej wyprowadził
niedziela, 11 lipca 2010
Zdarza się, że umowę najmu trzeba rozwiązać wcześniej. Należy jednak zrobić to umiejętnie, tak aby druga strona nie kwestionowała później tej decyzji
Lokator dewastuje lokal, nie płaci czynszu lub też dokonuje poważnych przeróbek bez uzyskania wcześniej zgody właściciela. Powodów rozwiązania umowy może być wiele. Ważne jest, by wypowiedzieć ją na piśmie, wtedy w razie problemów z jej rozwiązaniem właściciel będzie miał dowód w sądzie, że dochował terminów z umowy lub kodeksu.
Trzeba jednak pamiętać, że inne reguły stosuje się w wypadku umów zawartych na czas nieokreślony i na czas oznaczony.
Specyfika umów na czas oznaczony jest taka, że można rozwiązać je dopiero wtedy, kiedy upłynie okres, na jaki zostały one zawarte. Jeżeli najemca chce to zrobić wcześniej, to jego wypowiedzenie nie będzie po prostu skuteczne, chyba że strony, zawierając umowę najmu, wprowadzą do niej postanowienia przewidujące przypadki wcześniejszego jej rozwiązania.
Przykład. Umowa daje najemcy prawo do wcześniejszego jej wypowiedzenia, jeżeli obroty firmy spadną poniżej określonej kwoty albo kiedy spółka matka prześle decyzję o likwidacji spółki córki będącej najemcą lokalu.
Ale uwaga! Wyjątkowo kodeks cywilny dopuszcza rozwiązanie umowy na czas określony, i to bez zachowania wypowiedzenia. Możliwe jest to jednak tylko w ściśle określonych przypadkach.
Z kolei najem na czas nieokreślony można wypowiedzieć na zasadach, które przewiduje umowa. Jeżeli milczy na ten temat lub jest zbyt lakoniczna, to stosuje się reguły z kodeksu cywilnego.
Przy najmie na czas nieokreślony wypowiedzenie może być dokonane w każdej chwili, a właściciel nie musi podawać przyczyny swej decyzji. Przy czym rozwiązanie stosunku najmu następuje po upływie określonych terminów wypowiedzenia, wyjątkowo jednak dopuszczalne jest rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym.
Czas trwania wypowiedzenia zależy od terminu zapłaty czynszu. Gdy czynsz płaci się w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – termin wynosi trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego). Jeżeli czynsz uiszczano co miesiąc – termin wynosi miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego), a gdy najemca płacił częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem.
Okres wypowiedzenia nie obowiązuje (przy obu typach umów, tj. na czas określony i nieokreślony), jeżeli najemca korzystał z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem (art. 667 k.c.).
Przykład. Właściciel musi jednak najpierw zażądać od najemcy, żeby zaprzestał np. prowadzenia agencji towarzyskiej, a jeżeli ten zlekceważy ostrzeżenie i dalej będzie ją prowadził, będzie dochodziło do libacji i awantur, wówczas właściciel ma prawo rozwiązać umowę z rygorem natychmiastowej wykonalności.
Inny przypadek, kiedy można rozwiązać szybciej umowę, jest ściśle związany z regulowaniem czynszu. Jeżeli najemca zalega za dwa okresy płatności (najczęściej są to dwa miesiące), obowiązuje ten sam mechanizm.
Co ważne, wspomniane okresy nie muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie przez jakiś czas regulował czynsz terminowo, a potem znowu zaprzestał. Wtedy także można rozwiązać umowę bez zagrożenia naruszenia przepisów.
Umowę z rygorem natychmiastowym można ponadto rozwiązać, gdy najemca wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub też przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.
Uprawnienia ma też najemca. Może on rozwiązać umowę najmu (na czas określony i nieokreślony) wtedy, gdy lokal ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego w sposób umówiony.
Renata Krupa-Dąbrowska, Rzeczpospolita 2010-07-07
Lokator dewastuje lokal, nie płaci czynszu lub też dokonuje poważnych przeróbek bez uzyskania wcześniej zgody właściciela. Powodów rozwiązania umowy może być wiele. Ważne jest, by wypowiedzieć ją na piśmie, wtedy w razie problemów z jej rozwiązaniem właściciel będzie miał dowód w sądzie, że dochował terminów z umowy lub kodeksu.
Trzeba jednak pamiętać, że inne reguły stosuje się w wypadku umów zawartych na czas nieokreślony i na czas oznaczony.
Specyfika umów na czas oznaczony jest taka, że można rozwiązać je dopiero wtedy, kiedy upłynie okres, na jaki zostały one zawarte. Jeżeli najemca chce to zrobić wcześniej, to jego wypowiedzenie nie będzie po prostu skuteczne, chyba że strony, zawierając umowę najmu, wprowadzą do niej postanowienia przewidujące przypadki wcześniejszego jej rozwiązania.
Przykład. Umowa daje najemcy prawo do wcześniejszego jej wypowiedzenia, jeżeli obroty firmy spadną poniżej określonej kwoty albo kiedy spółka matka prześle decyzję o likwidacji spółki córki będącej najemcą lokalu.
Ale uwaga! Wyjątkowo kodeks cywilny dopuszcza rozwiązanie umowy na czas określony, i to bez zachowania wypowiedzenia. Możliwe jest to jednak tylko w ściśle określonych przypadkach.
Z kolei najem na czas nieokreślony można wypowiedzieć na zasadach, które przewiduje umowa. Jeżeli milczy na ten temat lub jest zbyt lakoniczna, to stosuje się reguły z kodeksu cywilnego.
Przy najmie na czas nieokreślony wypowiedzenie może być dokonane w każdej chwili, a właściciel nie musi podawać przyczyny swej decyzji. Przy czym rozwiązanie stosunku najmu następuje po upływie określonych terminów wypowiedzenia, wyjątkowo jednak dopuszczalne jest rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym.
Czas trwania wypowiedzenia zależy od terminu zapłaty czynszu. Gdy czynsz płaci się w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – termin wynosi trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego). Jeżeli czynsz uiszczano co miesiąc – termin wynosi miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego), a gdy najemca płacił częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem.
Okres wypowiedzenia nie obowiązuje (przy obu typach umów, tj. na czas określony i nieokreślony), jeżeli najemca korzystał z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem (art. 667 k.c.).
Przykład. Właściciel musi jednak najpierw zażądać od najemcy, żeby zaprzestał np. prowadzenia agencji towarzyskiej, a jeżeli ten zlekceważy ostrzeżenie i dalej będzie ją prowadził, będzie dochodziło do libacji i awantur, wówczas właściciel ma prawo rozwiązać umowę z rygorem natychmiastowej wykonalności.
Inny przypadek, kiedy można rozwiązać szybciej umowę, jest ściśle związany z regulowaniem czynszu. Jeżeli najemca zalega za dwa okresy płatności (najczęściej są to dwa miesiące), obowiązuje ten sam mechanizm.
Co ważne, wspomniane okresy nie muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie przez jakiś czas regulował czynsz terminowo, a potem znowu zaprzestał. Wtedy także można rozwiązać umowę bez zagrożenia naruszenia przepisów.
Umowę z rygorem natychmiastowym można ponadto rozwiązać, gdy najemca wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub też przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.
Uprawnienia ma też najemca. Może on rozwiązać umowę najmu (na czas określony i nieokreślony) wtedy, gdy lokal ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego w sposób umówiony.
Renata Krupa-Dąbrowska, Rzeczpospolita 2010-07-07
