Podatek od nieruchomości może wzrosnąć kilkukrotnie
poniedziałek, 23 stycznia 2012
Podatek od nieruchomości może kilkukrotnie wzrosnąć, jeśli starosta zaktualizuje ewidencję gruntów i budynków – alarmują właściciele działek, domów i mieszkań. Jeden z podatników podaje, że podatek od gospodarstwa rolnego i zabudowań wynosił prawie 300 zł, a po zaktualizowaniu ewidencji wzrósł do ponad 1200 zł, a więc czterokrotnie.
Kolejny czytelnik wskazuje, że w wyniku zmian własnościowych w spółdzielni mieszkaniowej doszło do sztucznego zwiększenia powierzchni jego garażu (z 15 mkw. do 43 mkw.). W rezultacie będzie musiał zapłacić wyższy podatek. Aktualizacja ewidencji przez starostę, a także zmiany w udziałach we własności są więc często niekorzystne dla grupy podatników, która płaci niższe podatki niż powinna. Zmiany są zatem konieczne, bo ewidencja musi być zgodna ze stanem rzeczywistym. Brak takiej zgodności jest źródłem problemów dla innej grupy podatników. Tych, którzy płacą za większe działki, domy i mieszkania, niż w praktyce posiadają.
Problem jest powszechny i dotyczy całego kraju, o czym świadczą dziesiątki wyroków sądów. Ostatnio z pomocą podatnikom, którzy padli ofiarą nieaktualnej ewidencji, przyszedł WSA w Gliwicach (wyroki z 11 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Gl 686/11, I SA/Gl 687/11, I SA/Gl 688/11, nieprawomocne). Jak wyjaśnia Adam Hellwig, doradca podatkowy z PwC, sąd orzekł, że stan faktyczny ma pierwszeństwo przed danymi określonymi w ewidencji gruntów i budynków. To precedensowy wyrok. Dotychczas sądy twierdziły, że nawet jeśli dane ewidencji nie odzwierciedlają rzeczywistej powierzchni budynków i gruntów, to wójt musi wymierzyć podatek zgodnie z nieaktualnymi zapisami.
Ewidencja gruntów i budynków obejmuje dane dotyczące m.in. powierzchni gruntów oraz powierzchni użytkowej lokali. Zgodnie z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, dane zawarte w ewidencji stanowią m.in. podstawę wymiaru podatków. Za prowadzenie ewidencji, a także jej aktualizację odpowiadają starostowie. Natomiast organami, które wymierzają podatki na podstawie ewidencji, są wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Organy podatkowe nie mogą jednak zmieniać ewidencji. Takie uprawnienia mają starostowie. Tłumaczą jednak, że nie mają pieniędzy na aktualizację ewidencji na bieżąco. W rezultacie problem spada na podatników, czyli właścicieli gruntów i budynków.
– W praktyce organy podatkowe często bazują na danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków ustalając podstawę opodatkowania w zakresie gruntów i lokali – tłumaczy Adam Hellwig.
Trzeba jednak zauważyć, że dane w ewidencji nie są wystarczające do dokładnego ustalenia podstawy opodatkowania (np. powierzchnia użytkowa liczona według metodologii określonej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych może różnić się od powierzchni określonej w ewidencji). Ekspert zwraca uwagę, że wspomniany WSA w Gliwicach uznał, że wadliwe jest przykładanie decydującej wagi dowodowej do zapisów ewidencji. Może ona stanowić podstawę do wymierzania lokalnych danin, ale jedynie w takim zakresie, w jakim wynikają z niej określone podstawy do wymierzenia podatku.
– Znaczenie ma stan rzeczywisty. Jeżeli więc np. ewidencja nie jest aktualna, to podatnik ma prawo wziąć pod uwagę dla celów podatkowych faktyczne ustalenia – stwierdza ekspert PwC. Może więc stwierdzić, czy nieruchomość istnieje, czy nie albo że powierzchnia użytkowa budynku jest inna niż ta, która wynika z ewidencji.
Wyrok jest korzystny dla podatników, którzy mają mieszkanie lub działkę o powierzchni mniejszej, niż wynika z ewidencji gruntów i budynków. Skorzystają na nim też podatnicy, którzy np. wyburzyli nieruchomość, a zmian do ewidencji nie wprowadzono. W takich sytuacjach tezy wyroku WSA w Gliwicach oznaczają konieczność zapłaty podatku według stanu rzeczywistego, a nie z ewidencji. Wyrok jest jednak nieprawomocny. Zanim podatnicy podejmą jakiekolwiek działania zmierzające do wykorzystania go do swojej sytuacji, powinni poczekać, aż się uprawomocni.
Właściciele nieruchomości, którzy nie zgadzają się z zapisami ewidencji, mają również inną możliwość. Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku przyznaje, że ewidencja gruntów i budynków może zostać zmieniona na dwa sposoby. Po pierwsze, może ją zmienić starosta (np. aktualizując ją). Po drugie, wniosek o modyfikację ma prawo złożyć właściciel nieruchomości.
Zmiany własnościowe
Czytelnicy, którzy zwracają uwagę na przypadki zmian własnościowych, np. w spółdzielniach mieszkaniowych, mają również możliwość działania. Jak informuje czytelnik w liście do redakcji, zwiększono mu powierzchnię garażu oraz udział w częściach wspólnych, czyli klatce schodowej.
Wojciech Kaczmara, doradca podatkowy i starszy konsultant w Accreo Taxand, wyjaśnia, że zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.), przy określaniu podlegającej opodatkowaniu powierzchni użytkowej budynku do podstawy opodatkowania nie wlicza się powierzchni klatek schodowych oraz szybów wind. Opodatkowane są natomiast korytarze, jeżeli nie stanowią elementu klatki schodowej. Czytelnik, po zmianach własnościowych (nie wyjaśnił, na jakiej podstawie spółdzielnia zmieniła powierzchnię garażu oraz udział w powierzchni wspólnej), powinien domagać się od organów podatkowych opodatkowania tylko takiej części budynku, która na niego przypada.
Łukasz Zalewski, Gazeta Prawna 2012-01-19
Kolejny czytelnik wskazuje, że w wyniku zmian własnościowych w spółdzielni mieszkaniowej doszło do sztucznego zwiększenia powierzchni jego garażu (z 15 mkw. do 43 mkw.). W rezultacie będzie musiał zapłacić wyższy podatek. Aktualizacja ewidencji przez starostę, a także zmiany w udziałach we własności są więc często niekorzystne dla grupy podatników, która płaci niższe podatki niż powinna. Zmiany są zatem konieczne, bo ewidencja musi być zgodna ze stanem rzeczywistym. Brak takiej zgodności jest źródłem problemów dla innej grupy podatników. Tych, którzy płacą za większe działki, domy i mieszkania, niż w praktyce posiadają.
Problem jest powszechny i dotyczy całego kraju, o czym świadczą dziesiątki wyroków sądów. Ostatnio z pomocą podatnikom, którzy padli ofiarą nieaktualnej ewidencji, przyszedł WSA w Gliwicach (wyroki z 11 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Gl 686/11, I SA/Gl 687/11, I SA/Gl 688/11, nieprawomocne). Jak wyjaśnia Adam Hellwig, doradca podatkowy z PwC, sąd orzekł, że stan faktyczny ma pierwszeństwo przed danymi określonymi w ewidencji gruntów i budynków. To precedensowy wyrok. Dotychczas sądy twierdziły, że nawet jeśli dane ewidencji nie odzwierciedlają rzeczywistej powierzchni budynków i gruntów, to wójt musi wymierzyć podatek zgodnie z nieaktualnymi zapisami.
Ewidencja gruntów i budynków obejmuje dane dotyczące m.in. powierzchni gruntów oraz powierzchni użytkowej lokali. Zgodnie z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, dane zawarte w ewidencji stanowią m.in. podstawę wymiaru podatków. Za prowadzenie ewidencji, a także jej aktualizację odpowiadają starostowie. Natomiast organami, które wymierzają podatki na podstawie ewidencji, są wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Organy podatkowe nie mogą jednak zmieniać ewidencji. Takie uprawnienia mają starostowie. Tłumaczą jednak, że nie mają pieniędzy na aktualizację ewidencji na bieżąco. W rezultacie problem spada na podatników, czyli właścicieli gruntów i budynków.
– W praktyce organy podatkowe często bazują na danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków ustalając podstawę opodatkowania w zakresie gruntów i lokali – tłumaczy Adam Hellwig.
Trzeba jednak zauważyć, że dane w ewidencji nie są wystarczające do dokładnego ustalenia podstawy opodatkowania (np. powierzchnia użytkowa liczona według metodologii określonej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych może różnić się od powierzchni określonej w ewidencji). Ekspert zwraca uwagę, że wspomniany WSA w Gliwicach uznał, że wadliwe jest przykładanie decydującej wagi dowodowej do zapisów ewidencji. Może ona stanowić podstawę do wymierzania lokalnych danin, ale jedynie w takim zakresie, w jakim wynikają z niej określone podstawy do wymierzenia podatku.
– Znaczenie ma stan rzeczywisty. Jeżeli więc np. ewidencja nie jest aktualna, to podatnik ma prawo wziąć pod uwagę dla celów podatkowych faktyczne ustalenia – stwierdza ekspert PwC. Może więc stwierdzić, czy nieruchomość istnieje, czy nie albo że powierzchnia użytkowa budynku jest inna niż ta, która wynika z ewidencji.
Wyrok jest korzystny dla podatników, którzy mają mieszkanie lub działkę o powierzchni mniejszej, niż wynika z ewidencji gruntów i budynków. Skorzystają na nim też podatnicy, którzy np. wyburzyli nieruchomość, a zmian do ewidencji nie wprowadzono. W takich sytuacjach tezy wyroku WSA w Gliwicach oznaczają konieczność zapłaty podatku według stanu rzeczywistego, a nie z ewidencji. Wyrok jest jednak nieprawomocny. Zanim podatnicy podejmą jakiekolwiek działania zmierzające do wykorzystania go do swojej sytuacji, powinni poczekać, aż się uprawomocni.
Właściciele nieruchomości, którzy nie zgadzają się z zapisami ewidencji, mają również inną możliwość. Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku przyznaje, że ewidencja gruntów i budynków może zostać zmieniona na dwa sposoby. Po pierwsze, może ją zmienić starosta (np. aktualizując ją). Po drugie, wniosek o modyfikację ma prawo złożyć właściciel nieruchomości.
Zmiany własnościowe
Czytelnicy, którzy zwracają uwagę na przypadki zmian własnościowych, np. w spółdzielniach mieszkaniowych, mają również możliwość działania. Jak informuje czytelnik w liście do redakcji, zwiększono mu powierzchnię garażu oraz udział w częściach wspólnych, czyli klatce schodowej.
Wojciech Kaczmara, doradca podatkowy i starszy konsultant w Accreo Taxand, wyjaśnia, że zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.), przy określaniu podlegającej opodatkowaniu powierzchni użytkowej budynku do podstawy opodatkowania nie wlicza się powierzchni klatek schodowych oraz szybów wind. Opodatkowane są natomiast korytarze, jeżeli nie stanowią elementu klatki schodowej. Czytelnik, po zmianach własnościowych (nie wyjaśnił, na jakiej podstawie spółdzielnia zmieniła powierzchnię garażu oraz udział w powierzchni wspólnej), powinien domagać się od organów podatkowych opodatkowania tylko takiej części budynku, która na niego przypada.
Łukasz Zalewski, Gazeta Prawna 2012-01-19
