PolskiEnglishDeutsch

Publikacje

Cudzoziemiec też płaci podatki od najmu w Polsce - 223/2006 19.06.2006


Cudzoziemiec też płaci podatki od najmu w Polsce - 223/2006 19.06.2006

Coraz więcej cudzoziemców kupuje nieruchomości w Polsce. Często po to, by później je wynająć. Czy w Polsce muszą zapłacić podatek od dochodów z tego najmu?

Nierezydenci, czyli osoby mające miejsce zamieszkania za granicą, płacą podatek od dochodów z najmu osiąganych na terenie Polski na podobnych zasadach jak osoby mające miejsce zamieszkania w Polsce.

Jeśli najem nieruchomości jest przedmiotem działalności gospodarczej wykonywanej na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, to dochody z niego mogą być opodatkowane według skali podatkowej albo według 19% stawki liniowej. Nie jest natomiast możliwe rozliczenie ich w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, bo ustawa o ryczałcie w art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e jednoznacznie wyłącza opodatkowanie ryczałtem najmu nieruchomości na zasadzie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Co innego, gdy najem jest wykonywany poza działalnością gospodarczą. Do wyboru jest wówczas opodatkowanie na zasadach ogólnych, według skali podatkowej (nie jest możliwy wybór podatku liniowego), albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki ryczałtu w wypadku najmu nieruchomości wynoszą 8,5% - do kwoty przychodów równowartości 4 000 euro, 20% - od nadwyżki ponad tę kwotę.

Identycznie jak osoby krajowe cudzoziemcy muszą też rozliczać się z urzędem skarbowym - wpłacać ryczałt lub zaliczki na podatek i składać PIT-5 lub PIT-5L oraz zeznanie roczne?

Tak. W ich wypadku urzędem skarbowym właściwym do rozliczania dochodów z najmu jest - zgodnie z § 5 rozporządzenia ministra finansów z 22 sierpnia 2005 r. w sprawie właściwości organów podatkowych (Dz. U. nr 165, poz. 1371 ze zm.) - urząd określony w tym przepisie dla danego województwa, ustalony ze względu na miejsce wykonywania czynności, z tytułu których uzyskiwany jest przychód. W tym wypadku decyduje miejsce położenia nieruchomości. Jeżeli podatnik osiąga przychody z najmu nieruchomości położonych na terenie więcej niż jednego województwa, właściwy miejscowo jest III Urząd Skarbowy Warszawa Śródmieście.

Czy w rozliczeniu rocznym cudzoziemcy korzystają z takich samych ulg podatkowych jak polscy rezydenci?

W odróżnieniu od osób krajowych nierezydentom nie przysługują odliczenia od dochodu (przychodu) ani od podatku, wspólne rozliczenie z małżonkiem ani rozliczenie na zasadach przewidzianych dla Samotnych rodziców.

A jak rozliczają się oni w swoim kraju?

To zależy od postanowień konkretnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zawartej przez Polskę z państwem, w którym cudzoziemiec ma miejsce zamieszkania. Generalnie podczas rozliczania dochodów osiąganych za granicą stosowane są dwie metody:

  • wyłączenia - polegająca na wyłączeniu z opodatkowania dochodów osiągniętych za granicą, z jednoczesnym uwzględnianiem ich dla ustalenia właściwej stawki podatkowej,
  • zaliczenia - polegająca na ustaleniu podatku od łącznego dochodu z uwzględnieniem dochodów osiągniętych za granicą a następnie odliczeniu od mego podatku zapłaconego w obcym państwie.

Pierwszą z nich przewidują umowy np. z Austrią, Francją, Irlandią, Niemcami, Włochami, Kanadą, a drugą - z Australią, Belgią, Holandią Szwecją, Wielką Brytanią i USA.

Świadczenie usług najmu podlega co do zasady podatkowi od towarów i usług. Czy także wówczas, gdy usługodawcą jest osoba zagraniczna, podatek ten płacony jest w Polsce?

W art. 27 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT ustalono, że miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że VAT z tytułu wynajmu nieruchomości położonej w Polsce jest rozliczany w naszym kraju - bez względu na to, czy wynajmujący ma miejsce zamieszkania w Polsce czy nie.

Na jakich zasadach cudzoziemcy rozliczają się z tego podatku?

Ustawa o VAT dopuszcza dwa odmienne sposoby rozliczenia usługi najmu świadczonej przez nierezydenta:

  • może on złożyć zgłoszenie rejestracyjne w urzędzie skarbowym właściwym dla osób niemających stałego miejsca zamieszkania na terytorium kraju, czyli w II Urzędzie Skarbowym Warszawa Śródmieście,
  • może nie składać zgłoszenia rejestracyjnego w Polsce. W tym pierwszym wypadku staje się pełnoprawnym podatnikiem VAT mającym prawo do odliczenia VAT naliczonego od towarów i usług nabywanych w związku z najmem. Ma również obowiązek prowadzenia stosownych ewidencji VAT, składania deklaracji i rozliczania wynikającego z nich podatku.

A jeśli wybierze drugą opcję?

Wówczas osobą zobowiązaną do zapłaty podatku będzie polski najemca, co wynika bezpośrednio z art. 17 ust. i pkt 4 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem podatnikami VAT są również osoby będące usługobiorcami usług świadczonych przez podatników mających miejsce zamieszkania albo pobytu poza granicami kraju.

Najemca wystawia wtedy fakturę wewnętrzną, a obowiązek podatkowy powstaje u niego w momencie zapłaty czynszu nierezydentowi, nie później niż z upływem terminu płatności określonego w umowie najmu (art. 19 ust. 19 w związku z art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT). Do 15 dnia następnego miesiąca zobowiązany jest również do złożenia deklaracji VAT i zapłaty podatku.

Czy cudzoziemiec zawsze ma wybór między tymi dwoma trybami rozliczenia?

Nie. Jeżeli nierezydent zdecyduje się wynajmować nieruchomości na cele niemieszkalne w ramach działalności gospodarczej, zgłoszonej do ewidencji działalności gospodarczej (czyli w ramach firmy), będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT w Polsce (art. 96 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i ust. 2).

A jeśli wynajmuje mieszkanie?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT w naszym kraju. Tak, wówczas nie ma problemu z rejestracją i rozliczeniem VAT. Podatnicy wykonujący wyłącznie czynności zwolnione od podatku mogą, ale nie muszą, się rejestrować (art. 96 ust. 3 ustawy o VAT). Również osoby krajowe, nabywając od nierezydenta usługę najmu zwolnioną przedmiotowo od VAT, me będą zobowiązane do rozliczenia tego podatku. Czy wynajmując nieruchomości niekorzystające ze zwolnienia przedmiotowego, nierezydent może wybrać zwolnienie podmiotowe do momentu osiągnięcia obrotów w wysokości 10tys. euro?

Nie. Świadczenie przez nierezydenta usług polegających na wynajmie lub dzierżawie nieruchomości na cele niemieszkalne (użytkowe) objęte jest stawką podstawową 22 proc. VAT. Nie może on korzystać ze zwolnienia podmiotowego od VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT (limitowanego kwotą sprzedaży 10 tys. euro). Z art. 113 ust. 13 pkt 3 wynika bowiem, że zwolnień tych nie stosuje się do podatników niemających siedziby lub miejsca zamieszkania na terytorium kraju.

Elżbieta Ochocka
Doradca Podatkowy
w Dalc i Ochocki – Doradcy sp. z o. o. w Poznaniu

Beata Dutkiewicz
Doradca Podatkowy
w Kancelarii Dutkiewicz i Dutkiewicz – Słowak Doradcy Podatkowi w Kielcach